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最高人民法院：城市居民購買集體土地使用權及地上房屋的合同原則上為無效合同

小產權房”是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，未取得國有建設用地權屬證書，也未取得規劃、施工許可。根據《土地管理法》第六十三條的規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”那么轉讓集體土地使用權用于非農建設訂立的合同是否有效？城市居民購買集體土地上建設的“小產權房”訂立的合同是否有效？

通過檢索了近幾年最高法院的案例，均認為轉讓集體土地使用權用于非農建設訂立的合同為無效合同，城市居民購買集體土地上建設的“小產權房”訂立的合同亦為無效合同。

有地方法院認定“小產權房”買賣合同為有效合同，或者認定“小產權房”糾紛不宜由法院直接審理，應先行由行政機關處理，裁定駁回當事人的起訴。但是即使認定“小產權房”買賣合同為有效合同，根據相關規定，房屋也不能辦理不動產登記，不能實際取得物權。

除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形外，城市居民購買建造在農村集體所有土地上的房屋，違反了《土地管理法》“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的強行性規定，因此房屋買賣合同無效。提醒大家切勿貪圖便宜購買“小產權房”，切勿直接購買集體土地使用權用于非農建設。

2015年全國人大常委會審議通過了《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，根據該決定，三十三個試點區域的集體經營性建設用地使用權已可以入市交易。